Đăng ký biến động QSD đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng QSD đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển QSD đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng

Đăng ngày 29/06/2018

  1. Đăng ký biến động QSD đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng QSD đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển QSD đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng

(1) Trình tự thực hiện

Bước 1) Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận hồ sơ của UBND cấp huyện.

Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.

Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký QSD đất thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

Bước 2) Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ.

Trường hợp nộp hồ sơ tại UBND cấp xã thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, UBND cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký QSD đất.

Bước 3) Văn phòng đăng ký QSD đất có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

– Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

– Xác nhận nội dung biến động vào GCN đã cấp theo quy định.

Trường hợp phải cấp GCN thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp GCN cho người sử dụng đất.

– Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

– Trao GCN cho người sử dụng đất hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Trường hợp người đề nghị cấp GCN đã chết trước khi được trao GCN thì người được thừa kế QSD đất theo quy định của pháp luật thừa kế nộp bổ sung giấy tờ về thừa kế theo quy định. Văn phòng đăng ký QSD đất xác nhận thừa kế vào GCN đã ký hoặc lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền cấp GCN QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được thừa kế theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Người được thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính về QSD đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp người được cấp GCN đã chết phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

– Xác nhận vào bản chính giấy tờ việc đã cấp GCN theo quy định.

Bước 4) Người được cấp GCN nộp lại bản chính giấy tờ theo quy định trước khi nhận GCN.

* Trường hợp người sử dụng đất tặng cho QSD đất để xây dựng công trình công cộng thì phải lập văn bản tặng cho QSD đất theo quy định.

Sau khi hoàn thành xây dựng công trình công cộng trên đất được tặng cho, Văn phòng đăng ký QSD đất căn cứ vào văn bản tặng cho QSD đất đã được UBND cấp xã xác nhận và hiện trạng sử dụng đất để đo đạc, chỉnh lý biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và thông báo cho người sử dụng đất nộp GCN đã cấp để xác nhận thay đổi. Trường hợp người sử dụng đất tặng cho toàn bộ diện tích đất đã cấp GCN thì thu hồi GCN để quản lý.

(2) Cách thức thực hiện

Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận hồ sơ của UBND cấp huyện.

Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.

(3) Thành phần, số lượng hồ sơ

  1. a) Thành phần hồ sơ bao gồm:

– Hợp đồng, văn bản về việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSD đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng QSD đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển QSD đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng theo quy định.

Trường hợp người thừa kế QSD đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là người duy nhất thì phải có đơn đề nghị được đăng ký thừa kế QSD đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người thừa kế;

– Bản gốc GCN đã cấp;

– Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất.

– Trường hợp người đề nghị cấp GCN đã chết trước khi được trao GCN thì người được thừa kế QSD đất theo quy định của pháp luật thừa kế nộp bổ sung giấy tờ về thừa kế theo quy định.

  1. b) Số lượng hồ sơ: 1 bộ

(4) Thời hạn giải quyết

Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.

Kết quả giải quyết thủ tục hành chính phải trả cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết.

(5) Đối tượng thực hiện thủ tục hành chính

Hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với QSD đất ở tại Việt Nam.

(6) Cơ quan thực hiện thủ tục hành chính

– Cơ quan có thẩm quyền quyết định:

+ UBND cấp huyện đối với trường hợp cấp mới GCN.

+ Văn phòng đăng ký QSD đất cấp huyện đối với trường hợp xác nhận thay đổi trên GCN.

– Cơ quan hoặc người có thẩm quyền được uỷ quyền hoặc phân cấp thực hiện: Không.

– Cơ quan trực tiếp thực hiện TTHC: Văn phòng đăng ký QSD đất cấp huyện.

– Cơ quan phối hợp: UBND cấp xã, cơ quan thuế, kho bạc.

(7) Kết quả thực hiện thủ tục hành chính

– Ghi vào sổ địa chính và lập hồ sơ để Nhà nước quản lý.

– GCN.

 (8) Lệ phí (nếu có)

– Lệ phí địa chính (Mức thu do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định).

– Phí thẩm định cấp QSD đất đối với trường hợp chuyển quyền sở hữu nhà gắn liền với QSD đất (Mức thu do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định).

(9) Tên mẫu đơn, mẫu tờ khai: Không

(10) Yêu cầu, điều kiện thực hiện thủ tục hành chính:

  1. a) Có GCN (trừ trường hợp tất cả người nhận thừa kế QSD đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với QSD đất ở tại Việt Nam).

Đối với trường hợp chuyển đổi QSD đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế QSD đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có GCN hoặc đủ điều kiện để cấp GCN QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.

  1. b) Đất không có tranh chấp.
  2. c) QSD đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
  3. d) Trong thời hạn sử dụng đất.

đ) Ngoài các điều kiện nêu tại các điểm a, b, c và d trên đây, còn phải đủ điều kiện sau:

đ1. Điều kiện bán, mua tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm

– Hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được bán tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước khi có đủ các điều kiện sau đây:

+ Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật;

+ Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận.

– Người mua tài sản gắn liền với đất thuê phải bảo đảm các điều kiện sau đây:

+ Có năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư;

+ Có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư;

+ Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án trước đó.

– Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại theo giá đất cụ thể, sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong dự án.

đ2. Điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSD đất:

– Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSD đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho QSD đất.

– Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSD đất trồng lúa.

– Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSD đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

đ3. Điều kiện hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho QSD đất:

– Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho QSD đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.

– Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho QSD đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.

– Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho QSD đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất.

đ4. Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê QSD đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi có đủ các điều kiện sau đây:

– Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê QSD đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

– Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp từ đất chuyên trồng lúa nước phải nộp một khoản tiền để Nhà nước bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa nước bị mất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa.

đ5. Điều kiện chuyển nhượng QSD đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê.

– Việc chuyển nhượng QSD đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở:

+ Được UBND cấp tỉnh cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng QSD đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai dựa vào căn cứ:

. Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng/của cấp huyện;

. Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng QSD đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;

. Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);

. Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng QSD đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

+ Việc chuyển nhượng QSD đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có).

– Người nhận chuyển nhượng QSD đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở phải có ngành nghề kinh doanh phù hợp, phải đáp ứng các điều kiện:

+ Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư. Cụ thể: Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên; có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác.

+ Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;

+ Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.

+ Dự án sản xuất, kinh doanh không sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước.

– Việc chuyển nhượng QSD đất gắn với chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê phải đáp ứng các điều kiện: Dự án phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt.

đ6. Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng QSD đất để tự xây dựng nhà ở phải thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt.

đ7. Tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng QSD đất của hộ gia đình, cá nhân trong các trường hợp sau đây:

Đất của hộ gia đình, cá nhân góp vốn mà không phải là đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm.

(11) Căn cứ pháp lý của thủ tục hành chính:

– Luật số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013; có hiệu lực từ ngày 01/7/2014.

– Các Nghị định của Chính phủ: số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014; số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai;

– Các Thông tư của Bộ Tài nguyên và Môi trường: số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014; số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014; số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017.

– Thông tư số 02/2014/TT-BTC ngày 02/01/2014 của Bộ Tài chính;

– Quyết định số 16/2018/QĐ-UBND ngày 03/4/2018 của UBND tỉnh Nghệ An ban hành quy định về việc cấp GCN QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An.